Ekobiznes, dzierżawa na 30 lat i tajemniczy inwestor. Spór o hałdę popiołów

Na sesji miejscy radni wyrazili zgodę na bezprzetargowe wydzierżawienie - na 30 lat spółce "Voltica" z Bielska-Białej działek w Wojciechowicach, na których znajduje się hałda popiołów. To około 8 hektarów. "Voltica" zapowiada budowę na tym terenie farmy fotowoltaicznej, czyli "elektrowni słonecznej" o mocy do 4 MW. To dużo, największe farmy fotowoltaiczne w Polsce - istniejące i budowane - nie przekraczają obecnie mocy 1,5 MW.

O sprawie pisaliśmy tydzień temu, wracamy do niej ponieważ wokół niej narosło sporo niejasności, głośno artykułowanych między innymi przez radnych opozycji. Warto sprawie przyjrzeć się bliżej… Wypada zacząć od tego, że na wspomnianej sesji radni głosowali nie tyle nad zgodą dla prezydenta na wieloletnią dzierżawę, ale de facto nad zgodą na przedłużenie dzierżawy.

Prezydent miasta ma bowiem prawo wydzierżawić bez przetargu każdą miejską działkę ale tylko na okres do trzech lat - na dłuższą dzierżawę wymagana jest zgoda rady. I Janusz Kotowski zrobił to, 21 sierpnia 2013 roku podpisał z "Volticą" umowę dzierżawy hałdy na trzy lata, od września 2013 do września 2016.

W umowie tej określono wysokość czynszu dzierżawnego na ok. 9 tys. zł rocznie, co radni opozycji uznali za skandalicznie niską cenę. Wychodzi nieco ponad 1000 zł za hektar.
Już po podpisaniu umowy spółka "Voltica" zwróciła się do_miasta z prośbą o jej przedłużenie - na 30 lat. Dlaczego?

Procesy inwestycyjne w odnawialne źródła energii w Polsce charakteryzują się brakiem regulacji prawnych, a co za tym idzie niezwykle wysokim ryzykiem inwestycyjnym przy długim okresie zwrotu z inwestycji. Wielomilionowe nakłady związane z budową farmy paneli fotowoltaicznych, oprócz niezbędnego kapitału własnego, pochodzić będą z różnych źródeł finansowania. Okres zwrotu tego typu inwestycji wynosi około 25 lat. W celu podjęcia rozmów dotyczących finansowania ww. inwestycji niezbędny jest dokument potwierdzający prawo do dysponowania przedmiotowym terenem na cały okres inwestowania inwestycji - tyle napisano w uzasadnieniu uchwały rady miasta o zgodzie na odstąpienie od przetargowego trybu dzierżawy.

Po burzliwej dyskusji radni ostatecznie zgodzili się na wieloletnią dzierżawę.

Pierwsze wątpliwości związane z tą sprawą budzi sama spółka "Voltica". Okazuje się, że powstała ona bardzo krótko przed tym, jak zwróciła się do miasta o wydzierżawienie hałdy. Data rejestracji spółki to 10 lipca ubiegłego roku. Czyli nieco ponad miesiąc przed podpisaniem umowy. Ale do pierwszych kontaktów spółki (o ile już istniała) z miastem, musiało dojść dużo wcześniej. Tu trzeba wyjaśnić, że przed jakimkolwiek zbyciem nieruchomości (sprzedaż, dzierżawa) miasto musi upublicznić informację o takim zamiarze - 21 dni wcześniej. Taka informacja pojawiła się na stronie interne_towej ratusza 25 lipca. Poprosiliśmy miasto o udzielenie informacji, kiedy "Voltica" po raz pierwszy zwróciła się do ratusza z pomysłem wydzierżawienia hałdy, niestety, przed oddaniem tego numeru do druku, nie doczekaliśmy się odpowiedzi.

Prezesem i głównym udziałowcem spółki "Voltica" jest Piotr Pękosz. Nasze próby skontaktowania się z nim, jeszcze przed tym jak sprawa dzierżawy stanęła na forum rady miasta, spełzły na niczym. Telefon podany na internetowej stronie firmy milczał, na nasze maile z prośbą o kontakt otrzymywaliśmy lakoniczne odpowiedzi, że do czasu rozpoczęcia inwestycji spółka nie udziela żadnych informacji.

Nie udało nam się skontaktować z Piotrem Pękoszem także przez drugą spółkę, której jest prezesem - CDSP-Południe. Ta spółka została założona 25 lipca zeszłego roku, czyli dwa tygodnie po zerejstrowaniu spółki "Voltica". Co ciekawe, jest to filia... ostrołęckiej spółki CDSP. Mimo informacji na_stronie internetowej CDSP-Południe "pracujemy codziennie od 8 do 16" pod podanym na_stronie adresem znaleźliśmy jedynie… prywatne mieszkanie (z tabliczką "Pękosz" na domofonie). Co ciekawe, stara kamienica sprawiała wrażenie opustoszałej, nigdzie nie było szyldu firm, które miały działać pod tym adresem. Mimo, że dobijaliśmy się do drzwi w samo południe roboczego dnia, nikt nie otwierał.

Telefon stacjonarny w firmie CDSP-Południe również milczał. W ostrołęckiej firmie CDSP także niewiele się dowiedzieliśmy. Wprawdzie jej prezes Piotr Żyłka nie zdziwił się, kiedy zapytaliśmy o Piotra Pękosza (CDSP i CDSP-Południe mają nie tylko formalne, ale także kapitałowe powiązania) ale o spółce "Voltica" nic nie wiedział. W końcu udało nam się jednak skontaktować z prezesem "Voltici"…

Ale o tym później. Istotniejsze jest bowiem wyjaśnienie wątpliwości - podnoszonych przez opozycję - czy nie było błędem zgodzenie się na bezprzetargową dzierżawą hałdy. Według części radnych błąd to bardzo poważny! Radny Wiesław Piaściński wyraził się nawet podczas sesji, że "nikt uczciwy" nie powinien się na to godzić. Dlaczego? Otóż budowa farm fotowoltaicznych ma być już niedługo żyłą złota, za sprawą nowych uregulowań ustawowych, które mają sprzyjać inwestowaniu w ten między innymi rodzaj zielonej energii. Jeszcze w tym roku zapowiadane jest wejście w życie ustawy o odnawialnych źródłach energii. Po tym inwestorzy będą się bić o takie tereny jak ostrołęcka hałda popiołów - podnosili radni opozycji.

Rzeczywiście w licznych publikacjach na ten temat podkreśla się rosnące zainteresowanie inwestorów fotowoltaiką. Na stronach internetowych firm z branży łatwo można znaleźć informacje o tym, że firmy zainteresowane są nawiązaniem współpracy z właścicielami (prywatnymi lub samorządami) gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Najchętniej wydzierżawią oni nieużytki (wiadomo - są najtańsze), niezacienione, najlepiej na wyniesieniu, blisko drogi i linii energetycznej. To ostatnie to decydujący czynnik, chodzi oczywiście o to, żeby jak najtaniej dało się wykonać przyłącze do sieci, do której trafi wytworzony w solarach prąd. Z tego punktu widzenia nasza hałda wydaje się rzeczywiście bardzo atrakcyjna dla potencjalnych inwestorów.

Okazuje się jednak, że eksperci nie są aż tak entuzjastycznie nastawieniu do spodziewanego boomu w tego rodzaju inwestycjach.

O komentarz poprosiliśmy między innymi Piotra Kulińskiego, wójta gminy Kobylnica w woj. pomorskim, prezesa Stowarzyszenia Gmin Przyjaznych Energii Odnawialnej.

- Odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście należy się spodziewać intensywnego rozwoju energetyki solarnej w Polsce jest trudna, z uwagi na brak stabilności prawa oraz na wydłużające się prace rządowe nad przyjęciem projektu ustawy o odnawialnych źródłach energii i przekazaniem tego projektu do Sejmu. W praktyce stawia się teraz na rozwój fotowoltaiki prosumenckiej, to jest na mikroinstalacje. Trudno obecnie pozyskać środki finansowe na realizację dużych projektów, z uwagi na niespinający się montaż finansowy.

- Nie dostrzegam w tej branży, aby był duży popyt na tego typu instalacje i aby była znacząca ilość inwestorów na polskim rynku. Gmina Kobylnica próbuje oddwóch lat wydzierżawić grunty pod fotowoltaikę, łącznie ok. 75 ha. Obszar ten jest podzielony na mniejsze powierzchnie umożliwiające realizację projektów do 2 MW - mówi nam Leszek Kuliński.

I dodaje, że mimo to, nikt się o te tereny "nie zabija". Poprosiliśmy go również do odniesienie się do ostrołęckiej sytuacji. Czy zdecydowałby się na bezprzetargową formę dzierżawy - oczywiście po zgodzie rady gminy - gdyby pojawił się u niego inwestor?

- Tak. Dzisiaj, gdyby pojawił się inwestor, podjąłbym rozmowy o bezprzetargowym wydzierżawieniu części terenu pod fotowoltaikę, jednakże negocjowałbym warunki, celem uzyskania jak najkorzystniejszej oferty, m.in. terminów procesu inwestycyjnego, czyli jak najszybszym osiągnięciu dochodów nie tylko z czynszu dzierżawnego, ale również z podatków i opłat lokalnych - powiedział nam Leszek Kuliński.

Zastrzegając, że nie zna szczegółów ostrołęckiego projektu, dodaje, że nawet minimalny czynsz dzierżawny zapisany w pierwszej umowie, nie musi oznaczać, że miasto źle zadbało o własny interes.

- Należałoby przeanalizować, co w zamian za minimalny czynsz samorząd ma otrzymać, np. rekultywację hałdy na koszt inwestora. Należy też zauważyć, że powszechnie przyjętą praktyką w samorządach jest to, że z chwilą zrealizowania jakiejkolwiek inwestycji na gruncie komunlanym, czynsz wzrasta bardzo poważnie i z własnego doświadczenia wiem, że może, a nawet powinien wzrosnąć nawet sześć, do dziesięciu razy, w stosunku do ceny, za którą wydzierżawiono grunt przed realizacją inwestycji - dodaje Kuliński.

Rozmawialiśmy także z przedstawicielem "drugiej strony" czyli firmy z branży fotowoltaicznej. Andrzej Zyber z niemieckiej firmy Oberhauser Solar potwierdza słowa burmistrza Kobylnicy.

- Największym problemem w branży jest dziś brak regulacji prawnych, takich jak w innych krajach, które polegają, ogólnie mówiąc, na dopłatach do zielonej energii. Polska musi w końce takie ułatwienia wprowadzić, bo Unia Europejska wymusza określony udział energii zielonej w ogólnej produkcji energii. Jeśli do tego pułapu Polska nie dojdzie, będziemy płacić kary. Z drugiej strony, od 2010 roku słyszę o kolejnych projektach, ale żadnych decyzji wciąż nie ma. A proszę też wziąć pod uwagę, że to co się teraz dzieje w związku z Rosją i Ukrainą znów powoduje, że coraz głośniej jest o tradycyjnej energetyce węglowej, a coraz ciszej o zielonej energii - powiedział nam Andrzej Zyber.

Mimo to, jest on przekonany, że prędzej czy później, fotowoltaika będzie się w Polsce rozwijać.

Farmy budują się już dziś. Choćby w pobliskim Kolnie. Tam, podobnie jak w Ostrołęce, burmistrz - za zgodą rady miasta - wydzierżawił na 25 lat około 8 hektarów gruntów firmie AMB Energia, która realizuje duży projekt "Podlasie Solar Park". Przewiduje on powstanie pięciu farm solarnych w różnych miejscowościach województwa podlaskiego. Warto dodać, że firma skorzystała z unijnej dotacji dostępnej na taki w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Podlaskiego. Przykład Kolna pokazuje jednak, jak sprawę należałoby załatwić, żeby nie budziła ona wątpliwości radnych.

Przede wszystkim przed podjęciem decyzji o zgodzie na 25-letnią dzierżawę, radni mieli okazję spotkać się z prezesem firmy AMB Energia.

- Nie wyobrażałem sobie, żeby to zrobić inaczej. Chciałem, żeby sam inwestor przedstawił radnym wszystkie informacje dotyczące inwestycji i odpowiedział na ewentualne pytania. Prezes firmy skorzystał z zaproszenia - mówi nam burmistrz Andrzej Duda, przyznając jednocześnie, że nie rozważał rozpisania przetargu. - Inwestor sam znalazł naszą gminę. Mamy u nas pewne tereny inwestycyjne, które staraliśmy się wypromować. Wśród nich jest także ten 8-hektarowy obszar nieużytków. To tereny za wysypiskiem śmieci, w części także na dawnym grzebowisku zwierząt. Inwestor przyjechał do mnie i rozpoczęliśmy rozmowy na temat dzierżawy. Wieloletniej, bo taka tylko interesowała firmę.

Zanim wójt wystąpił o zgodę rady, wiedział już jakie będą główne zapisy umowy.
- Podpisaliśmy dzierżawę na 25 lat, cena netto tej dzierżawy to 8 tys. zł za hektar, z tym że do rozpoczęcia budowy firma płaci nam tylko 30 procent tej ceny. Budowa właśnie rusza, tak więc wkrótce będziemy otrzymywać pełną kwotę zapisaną w umowie - mówi Andrzej Duda.

Kiedy poinformowaliśmy go, że w Ostrołęce prezydent najpierw podpisał 3-letnią umowę dzierżawy, a potem na wniosek inwestora, zwrócił się o zgodę na odstąpienie od przetargu na dzierżawę wieloletnią, skomentował to.

- To błąd zrobił. Gdyby do mnie zgłosił się inwestor i powiedział mi, że ma takie plany, ale z jakichś powodów musi jeszcze czekać, a nie chce stracić szans zainwestowania na tym terenie, to podpisałbym umowę na krótszy okres, ale na pewno poinformowałbym o tym radę. Generalnie jednak, jeśli ktoś jest zainteresowany inwestycją to nie dzierżawi przecież terenu nawet na trzy lata - dodał.

Wiele wskazuje więc na to, że spółka "Voltica" wyczuła w zeszłym roku koniunkturę na inwestycje w fotowoltaikę i szybko podpisała z miastem umowę, chcąc w pewnym sensie "zaklepać sobie" grunty w naszym mieście. Teza jest o tyle uprawdopodobniona, że właśnie w połowie ubiegłego roku najgłośniej było o rozwoju tej branży. Wówczas pojawiły się informacje, że ustawa o odnawialnych źródłach energii "lada chwila" trafi do Sejmu i wejdzie w życie od 1 stycznia tego roku. Tak się jednak nie stało.

Piotr Pękosz, prezes spółki "Voltica", z którym w końcu udało nam się skontaktować, zapowiedział, że jest w stanie podpisać wieloletnią umowę dzierżawy, ale nie potrafi określić, kiedy będzie w stanie zrealizować inwestycję.

- Intencją spółki jest, aby inwestycja powstała w najkrótszym możliwym terminie. Obecnie trwają procedury formalne mające na celu skompletowanie dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę i zamknięcia finansowego przedsięwzięcia. Od ich przebiegu zależy termin realizacji inwestycji i tego powodu, dzisiaj nie jestem w stanie precyzyjnie go określić - powiedział nam Piotr Pękosz. - Ze względu na niestabilność rozwiązań prawnych projekty fotowoltaiczne w Polsce cechuje duże ryzyko inwestycyjne, więc mimo już zaangażowanych środków, możliwe są również scenariusze negatywne. Proszę pamiętać, że dotychczas to nasza firma ponosi nie tylko pełne ryzyko, ale także wszystkie koszty związane z planowaną inwestycją. Nie tylko czynsz dzierżawny, który daje do niedawna nie istniejący przychód miastu, ale także koszty przygotowania wszystkich postępowań administracyjnych i zezwoleń związanych z przygotowaniem inwestycji - dodaje prezes spółki "Voltica".

Poprosiliśmy go także o komentarz dotyczący - zdaniem wielu - bardzo niskiej ceny dzierżawy hałdy.

- Zachęcam do przejrzenia powszechnie dostępnych ogłoszeń internetowych o chęci wydzierżawienia terenów pod takie inwestycje. Nasza oferta jest nie tylko porównywalna z rynkowymi, ale jest od nich korzystniejsza. Dlaczego? W tego typu umowach czynsz dzierżawny dzieli się na dwa etapy: etap przygotowania inwestycji i etap eksploatacji. Zwykle w czasie trwania etapu przygotowania, w którym się znajdujemy standardowo nie są płacone praktycznie żadne opłaty. Taki jest rynkowy standard umów, czy to pod wiatraki, czy pod fotowoltaikę. My już teraz płacimy wcale niemałą stawkę za teren, który od 30 lat nie wzbudził zainteresowania żadnego podmiotu, jest on nadal ogólnie dostępny, a poszukiwacze "złota", które tam ponoć jest ukryte mają do niego swobodny dostęp. Muszę podkreślić, że nie tylko w Ostrołęce szukamy lokalizacji pod inwestycje w fotowoltaikę i negocjacje akurat tutaj były jedne z najtrudniejszych - mówi nam Piotr Pękosz.

Zapytaliśmy też, czy w wieloletniej umowie dzierżawy znajdzie się zapis o terminie rozpoczęcia (bądź zrealizowania) inwestycji, po którego upływie - w przypadku niewywiązania się inwestora - umowa zostanie rozwiązana. Oraz o to, czy w wieloletniej umowie dzierżawy sta_wka czynszu będzie wyższa niż w obecnej umowie na 3 lata.

- Co do tej pierwszej kwestii, to jeszcze raz chciałbym wyraźnie podkreślić, że naszą intencją jest, aby inwestycja została zrealizowana w możliwie najkrótszym terminie. Nie jesteśmy zainteresowani dzierżawieniem terenu, na którym w krótkim czasie nie będzie możliwości inwestowania. A co do kwestii czynszu, to mogę, z pełną odpowiedzialnością powiedzieć, że czynsz za fazę eksploatacji instalacji będzie wyższy od dotychczasowego - powiedział nam prezes spółki "Voltica".

Tymczasem do publicznej dyskusji na ten temat włączył się w Ostrołęce - w dość osobliwy sposób - Łukasz Kulik, przedsiębiorca i szef SLD w mieście.

Do ratusza wpłynęło jego pismo, w którym proponuje miastu, że to on wydzierżawi hałdę. Chce za nią płacić, jak pisze, "ponad dwukrotnie więcej" niż płaci do tej pory "Voltica" - 20 tys. zł netto rocznie. Domaga się także ogłoszenia licytacji bo, jak twierdzi, jest w stanie licytować tę kwotę jeśli spółka "Voltica" skłonna by była płacić więcej.