Miał być offset wart miliony... dostaniemy grosze

Wydaje się, że miasto przystępując do remontu Gorbatowa i budowy przedłużenia ul. Korczaka, tak naprawdę… nie wiedziało co ma wybudować. Te dwie ulice (oraz ul. Brata Żebrowskiego) stanowić będą obsługę komunikacyjną Galerii Bursztynowej. Ile samochodów dziennie będzie na jej teren wjeżdżać i wyjeżdżać? Jak zwiększy się w związku z tym ruch na tych (i przyległych) ulicach? Takie pytania powinny być podstawą projektowania tych ulic. W mieście - przynajmniej formalnie - takich pytań sobie nie zadano.

A jak to powinno wyglądać? Dobrym przykładem jest tu sąsiednia Łomża, gdzie przed budową galerii handlowej (Galeria Veneda) wykonano sążniste opracowanie pod nazwą "Analiza oddziaływania projektowanej galerii handlowo-usługowej "Veneda" przy ul. Zawadzkiej w Łomży na system transportowy miasta i układ ulic znajdujących się w jej bezpośrednim sąsiedztwie". Jednym z elementów tej analizy jest symulacja ruchu samochodowego po uruchomieniu galerii.

Autorzy opracowania dokonali pomiaru istniejącego na ulicach wokół planowanej w tym czasie galerii natężenia ruchu, dokonali także pomiaru natężenia ruchu wokół galerii handlowej o zbliżonej powierzchni w mieście o podobnej wielkości (wybrano Piotrków Trybunalski) i na tej podstawie wyliczyli, że na teren Galerii Veneda w godzinach szczytu będzie wjeżdżać i wyjeżdżać blisko 1000 samochodów na godzinę. Oszacowano także jaki będzie to procentowy wzrost w stosunku do istniejącego natężenia ruchu.

To wyliczenie stanowiło podstawę do zaprojektowania koniecznych inwestycji drogowych wokół galerii. Za wspomnianą analizę zapłaciła spółka Echo Investment, która wybudowała Galerię Veneda. W Ostrołęce takiej analizy nie przeprowadzono. Według miasta, nie było takiego obowiązku…
Echo Investment zapłaciła także za konieczne przebudowy ulic wokół Galerii Veneda. Pisaliśmy o tym w naszym tekście sprzed trzech miesięcy "Prezydent podarował nasz 10 milionów galerii".

Jak powiedział nam wówczas Wojciech Gepner ze spółki Echo Investment, jego firma zainwestowała w przebudowę dróg ok. 10 mln zł. Kiedy pisaliśmy tamten tekst nie wiedzieliśmy jeszcze ile w Ostrołęce miasto (!) wyda na przebudowę i budowę dróg obsługujących komunikacyjnie Galerię Bursztynową. Dziś - po rozstrzygnięciu przetargów - znamy już te kwoty. I wiemy, że udział w tych inwestycjach spółki Narev Inwestycje, która buduje Galerię Bursztynową jest znikomy.

Narev Inwestycje w swoim oświadczeniu, które wydało i opublikowało w internetowych portalach, po ukazaniu się naszego, wspomnianego wyżej, artykułu twierdzi, że kupiła działki w takim miejscu, gdzie nie ma potrzeby ponoszenia dużych nakładów na przebudowę dróg potrzebnych do obsługi galerii. Stąd niewielki offset - 630 tys. zł. Ma to być udział spółki w kosztach przebudowy ul. Gorbatowa.

Teza, że wzniesienie galerii nie wiąże się z koniecznością kosztownej przebudowy dróg jest dyskusyjna. Wszystkie drogi okalające to olbrzymie centrum powinny zostać albo gruntownie zmodernizowane, albo wybudowane od podstaw. Inaczej czeka nas paraliż komunikacyjny połowy miasta. Galeria Bursztynowa powstaje w kwadracie czterech ulic, które przejmą główny ciężar obsługi komunikacyjnej tej inwestycji. Ruch oczywiście będzie większy także na kilku innych ulicach, ale my zajmiemy się tylko tymi czterema, bezpośrednio odpowiedzialnymi za obsługę galerii: Gorbatowa, przedłużenie Korczaka, Brata Żebrowskiego i Goworowska.

Oczywiście gdyby miasto zleciło lub wykonało podobną do łomżyńskiej analizę oddziaływania galerii na układ komunikacyjny miasta, wiadomo by było w miarę precyzyjnie jakie zwiększenie ruchu "zawdzięczamy" galerii. Ale skoro takiej analizy nie ma, miasto zawsze może użyć argumentu, że przecież "to i tak ruchliwe ulice" i w związku z tym przebudowy są konieczne. Czy dokonałoby ich gdyby nie powstawała galeria?

To pytanie pozostaje otwarte, choć nie wydaje się przypadkowe to, że akurat przebudowa ul. Gorbatowa i budowa ul. Korczaka (choć zaplanowane w wieloletnich planach inwestycyjnych już wcześniej) są realizowane właśnie teraz - kiedy powstaje galeria.

Przyjrzyjmy się kosztom i zakresowi prac. Najpierw przedłużenie ulicy Korczaka. Już samo to jak została zaprojektowana wskazuje, że to inwestycja ściśle powiązana z budową galerii. Za jej wybudowanie w całości zapłaci miasto - 5,7 mln zł. Przedłużenie ul. Korczaka to nowa ulica z dwoma rondami, parkingiem obok galerii i zjazdem do galerii, jej oddanie do użytku przez miasto ma zbiec się z uruchomieniem galerii.

W projekcie znalazły się również specjalne rozwiązania komunikacyjne, zaprojektowane na potrzeby galerii: dodatkowy pas ruchu dla zjeżdżających do galerii w lewo (patrząc od Gorbatowa) wraz z przecięciem ruchu w przeciwną stronę.

Takie rozwiązanie tuż przed dużym rondem turbinowym (z Goworowską) projektanci musieli wprowadzić specjalnie dla potrzeb galerii. Bez przewidywanego ogromnego ruchu z oraz do galerii, nie zdecydowaliby się na takie niebezpieczne i kolizyjne rozwiązanie, tuż koło ronda, którym przecież można zawrócić i zjechać na teren galerii prawoskrętem.

Przyjętemu rozwiązaniu nie można swoją drogą odmówić pewnej logiki. Naturalne i bezkolizyjne rozwiązanie (zawracamy na rondzie i zjeżdżamy do galerii prawoskrętem) spowodowałoby jednak znaczne zwiększenie natężenia ruchu na rondzie Korczaka-Goworowska i korki na tej ostatniej (zwłaszcza, że lada chwila zacznie działać tam komenda policji).

Nie ma żadnych wątpliwości, że z powstaniem galerii ma związek przebudowa ul. Gorbatowa. To jedyna drogowa inwestycja związana z budową galerii, do której ta się dokłada. Ale i tak za prawie trzy czwarte płaci miasto. Inwestycja ta została wprowadzona do zeszłorocznego budżetu (w listopadzie).

Ciekawie, żeby nie powiedzieć, kuriozalnie tłumaczył radnym dlaczego akurat to zadanie zostaje wprowadzane do budżetu prezydent Janusz Kotowski (odpowiadając na pytanie radnego Mirosława Dąbkowskiego). Choć oczywiste jest, że droga została zaprojektowana głównie dla obsługi komunikacyjnej galerii, prezydent mówił przede wszystkim o jej… złym stanie technicznym. Mało tego. Sam zastanawiał się, czy remont Gorbatowa jest najpilniejszą potrzebą. Argumentem za było to, że inwestor, czyli Narev Inwestycje, dołoży się do przebudowy Gorbatowa.

Poniżej fragmenty wypowiedzi prezydenta podczas sesji (pisownia oryginalna protokołu z sesji): "Ulica Gorbatowa zwłaszcza w tej części tak jak niektórzy mówią, mniej więcej od Pałacyku dalej do ronda Zbawiciela Świata, faktycznie jest już w dość trudnym stanie. Zwłaszcza podkład, tam się okazuje, że różne takie, ja nie jestem oczywiście drogowcem, budowlańcem, ale wiem z ekspertyz, że to podłoże ileś lat temu budowane jest już w opłakanym stanie. Też przerwy, takie co kilkadziesiąt metrów się pojawiają związane pewnie z płytami, które tam pod asfaltem są. Natomiast tutaj, dlaczego to zadanie teraz. Dlatego że inwestor, który po sąsiedzku buduje galerię wystąpił do miasta z propozycją dofinansowania tej budowy.

Już wcześniej o tym była mowa no i teraz trudno by było nie wprowadzać zadania, jeśli jest szansa pozyskania środków spoza budżetu i dlatego to zadanie dzisiaj chciałbym zaproponować, że już w tym roku czy to prace projektowe czy nawet o ile wiem przekazanie projektu rozbudowy tej ulicy, przebudowy ze strony zewnętrznego inwestora by mogły, taka darowizna można powiedzieć mogłaby do miasta wpływać, stąd to zadanie. Oczywiście gdyby tych środków zewnętrznych tutaj nie planować to zawsze można by pytać czy miasto nie ma ważniejszych zadań, ale sądzę, że jeśli przy udziale także grosza zewnętrznego można coś odnosić, przebudować a bez wątpienia jest to miejsce komunikacyjnie dosyć istotne i dlatego to zadanie chciałem dzisiaj zaproponować."

Dziś znamy już dokładny projekt i koszty przebudowy Gorbatowa. Przypomnijmy, że w miejsce dwupasmowej drogi powstanie czteropasmowa arteria przedzielona ogrodzeniem z pełną infrastrukturą podziemną, ścieżkami rowerowymi, chodnikami, od (planowanego) ronda przy przedłużeniu Korczaka, do ronda przy Brata Żebrowskiego. Inwestycja ta kosztuje ok. 2,6 mln zł. Narev zadeklarowała min. 630 tys. zł. Tymczasem praktycznie pod potrzeby galerii są dwa pasy ruchu (z czterech) oba to prawo i lewoskręty do galerii na całej długości modernizowanej ulicy.

Ale zaplanowane (czy już realizowane inwestycje) to nie całość układu komunikacyjnego, który odczuje powstanie galerii handlowej. Bez wątpienia zwiększy się też ruch na Goworowskiej i Brata Żebrowskiego, które to ulice zamykają kwartał, w którym powstaje galeria. Ich przebudowy są w planach.

Budowa ul. Brata Żebrowskiego z przebudową skrzyżowania Żebrowskiego-Goworowska na rondo była w budżecie na 2012 rok, ale prezydent zrezygnował z jej realizacji, ze względu na jej wysoki koszt - twierdzi, że ok. 10 mln zł. Oprócz budowy ronda miała zostać poszerzona Brata Żebrowskiego do 4 pasów na całej długości (w jednym kierunku tylko połowa długości ulicy ma cztery pasy). To miała być ważna inwestycje dla miasta, na tym skrzyżowaniu w szczycie zawsze jest korek. Po uruchomieniu galerii, w szczycie przejazd tym skrzyżowaniem może graniczyć z cudem.

W sumie obecne i przyszłe konieczne wydatki miasta na przebudowę dróg niezbędnych do obsługi tego ogromnego centrum handlowego należy szacować na ponad 18 mln zł. Gdyż wcześniej czy później i tak urząd będzie musiał zbudować rondo na skrzyżowaniu Goworowska-Żebrowskiego, żeby odetkać miasto.

Ile powinien wynosić offset Narvi Investycji w tych wszystkich inwestycjach? Bo nie ma wątpliwości, że spółka budująca galerię handlową powinna partycypować w kosztach budowy infrastruktury drogowej obsługującej galerię (stanowią tak przepisy prawa i jest to zwykłą praktyką w innych samorządach - pisaliśmy o tym obszernie w tekście "Prezydent podarował nasze 10 milionów galerii").
Precyzyjnej odpowiedzi na to pytanie nie znamy, gdyż nasze miasto - jak już była mowa - nie wykonało analizy oddziaływania galerii na układ komunikacyjny miasta.

W Ostrołęce, z powodu braku takiej analizy, musimy działać trochę po omacku, wzorując się na rozwiązaniach z sąsiedniej Łomży. Należy jednak założyć, że utrudnienia w ruchu w naszym mieście spowodowane tą inwestycją będą znacznie większe niż u sąsiadów, gdyż zlokalizowana została ona w samym centrum miasta. Tym większe powinny być inwestycje w modernizację układu komunikacyjnego, by tysiące samochodów na dobę więcej, nie sparaliżowało miasta.

Dokładnie wiedziały o tym władze w ratuszu, planując na 2012 rok rozpoczęcie kluczowych dla rozładowania tego ruchu inwestycji: przedłużenia ul. Korczaka, przebudowy skrzyżowania Żebrowskiego-Goworowska i przebudowy Gorbatowa. Szybko okazało się jednak, że ta najdroższa inwestycja - rondo na Żebrowskiego-Goworowska nie będzie zrealizowana, a przedłużenie Korczaka miasto wybuduje na własny koszt. Tylko do najtańszej inwestycji dołoży się Narev. Tymczasem koszt tylko tych kluczowych do obsługi galerii inwestycji to ponad 18 mln zł. Ile powinien wynosić ostrołęcki offset? W Łomży było to 10 mln zł.

Trzeba dodać, że nie jest to wcale świeża sprawa. Sytuacja zmieniła się jednak o tyle, że dziś wiadomo, że Narev Inwestycje dołoży się do budowy dróg kwotą nieco ponad 600 tys. zł. I z pewnością sami zainteresowani woleliby, żeby nie pamiętać o ich wcześniejszych deklaracjach. A warto je przypomnieć. O offsecie dla miasta z tytułu inwestycji spółki Narev Inwestycje na naszych łamach piszemy od ponad pięciu lat. Od kiedy pierwsze swoje deklaracje złożył współwłaściciel spółki, Andrzej Brzózy.

27 marca 2008 roku Andrzej Brzózy przekonywał radnych z komisji infrastruktury technicznej rady miasta do poparcia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego tej części miasta, tak by jego spółka mogła realizować swą inwestycję. Najpierw długo mówił o biurowcu wysokim na 20 pięter, mieszkaniach dla ostrołęczan, hotelu, podziemnym parkingu i stacji benzynowej, które ma wybudować na terenie mającego powstać centrum handlowego (skończyło się na zapowiedziach - red.). Później kusił radnych offsetem dla miasta:
- Bez tego się nie da - przekonywał Brzózy. - To jest tak duży teren, że sam układ komunikacyjny to już nakłady liczone w milionach złotych…
Podczas sesji 3 kwietnia 2008 rada daje zgodę na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Andrzej Brzózy powiedział radnym wówczas, że już wcześniej na komisji inwestorzy deklarowali zainwestowanie w infrastrukturę miasta Ostrołęki. To, że trzeba będzie przebudować całą ulicę Gorbatowa to jest oczywiste. Te koszty inwestorzy biorą na siebie. Taka inwencja będzie wymagała dobrej obsługi technicznej, czyli komunikacja przede wszystki. Jeśli te warunki nie będą spełnione to ten kompleks nie będzie mógł funkcjonować. Kwoty, które spółka chce przeznaczyć na inwestycje miejskie nie będą mniejsze od tych o których była już wcześniej mowa - 2 mln zł. Ta kwota na pewno nie będzie mniejsza ale nawet większa.